高齢者向け返済特例制度(リフォーム融資) よくあるご質問

制度および財団について

Q1高齢者向け返済特例制度とは、どのような制度ですか。

A1

満60歳以上の方が、自宅のバリアフリー工事、ヒートショック対策工事、耐震改修工事のいずれかを行うため、住宅金融支援機構のリフォーム融資を利用する場合に、高齢者住宅財団が保証することにより、毎月の返済を利息のみとし、亡くなられたときに相続人が担保物件である土地・建物の売却等により一括返済する制度です。

Q2制度利用者の死亡後、担保物件である土地・建物を住宅金融支援機構または高齢者住宅財団に提供することで一括返済できる制度(リバースモーゲージ型)ですか。

A2

そのような制度ではありません。担保物件の提供ではなく、相続人が預貯金や担保物件の売却等によって、一括返済する制度です。また、担保物件の売却等によっても返済額に満たない場合は、相続人に残額を一括返済していただきます。

Q3住宅金融支援機構と高齢者住宅財団は、どのような関係ですか。

A3

住宅金融支援機構は融資機関、高齢者住宅財団は保証機関です。

Q4高齢者住宅財団は何を保証するのですか。

A4

高齢者住宅財団は、本制度の連帯保証人となり、住宅金融支援機構がお客様から返済を受けることができない場合や、お客様が亡くなられた後、相続人から一括返済を受けられない場合などに、債務全額を住宅金融支援機構に一括で返済します。その場合は、お客様、相続人には後日、住宅金融支援機構への支払額及び損害金等を高齢者住宅財団に弁済していただきます。

制度概要について

Q5どのような人が本制度を利用できますか。

A5

借入申込み時に満60歳以上(年齢の上限はありません。)で、自分が居住する住宅をリフォームする日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方です。

Q6どのような工事内容が対象となりますか。

A6

以下のバリアフリー工事、ヒートショック対策工事または耐震改修工事のいずれかを含むリフォーム工事です。
(1)バリアフリー工事
次の①から③までのいずれかに該当する工事
①床の段差解消
②廊下幅及び居室の出入口の幅員の確保
③浴室及び階段の手すり設置

(2)ヒートショック対策工事
次の①または②のいずれかに該当する工事
①住宅全体の温熱環境を改善し、または居室と非居室との間の温度差を緩和する工事
i)外壁、床、屋根又は天井に断熱材を設置する工事
ii)内窓を設置する工事又は複層ガラスに取り替える工事
②居室と非居室との間の温度差を緩和する工事
i)非居室に据え付け式の暖房機または熱交換型換気設備を設置する工事
ii)便所に暖房便座または温水シャワー付き便座を設置する工事
iii)浴室をユニットバスにする工事
 ※非居室である浴室、脱衣室、洗面所、便所または廊下の一箇所以上に工事を行う。
 ※同じ用途に非居室が2以上ある場合は、少なくとも高齢者等が主として使用するものに工事を行う。

(3)耐震改修工事
次の①または②のいずれかに該当する工事
①「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に定める計画の認定を受けた改修計画に従って行う耐震改修工事
②住宅金融支援機構の定める基準等に適合するよう行う耐震補強工事
ⅰ)「木造住宅の耐震診断と補強方法」((一財)日本建築防災協会)その他の耐震診断の結果に基づき、現行建築基準法相当の水準(例:木造住宅の上部構造評点1以上)まで耐震性を向上させる工事
ii)「木造住宅の耐震診断と補強方法」((一財)日本建築防災協会)により地震に対する安全性が確認できた住宅の耐震性をさらに向上させ、リフォーム工事前の住宅のバランスを低下させない工事
iii)「木造住宅の耐震診断と補強方法」((一財)日本建築防災協会)に基づく住宅の耐震性を向上させ、リフォーム工事前の住宅のバランスを低下させない工事で、地方公共団体の耐震改修に関する補助金等の対象であるもの
iv)国、地方公共団体等が認めた診断法に基づく住宅の耐震性を向上させる工事で、地方公共団体の耐震改修に関する補助金等(住宅のバランスを低下させないことを補助の要件としていることについて、機構があらかじめ確認したものに限る)の対象であるもの
v)「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」((一財)日本建築防災協会)等の耐震診断の結果に基づき、現行建築基準法相当の水準(例:木造住宅の上部構造評点1以上)まで耐震性を向上させる工事
vi)「住宅の品質確保の促進に関する法律」に基づく評価方法基準の耐震等級を向上させる工事
※他のリフォーム工事(建替工事を含みます。)を併せて行う場合は、その工事も融資対象となります。
※リフォーム工事の完了後、適合証明検査機関・適合証明技術者が工事内容を確認し、適合証明書を発行します。適合証明書は、融資・保証の契約時に必要です。

Q7住宅の建替えも制度の対象になりますか。

A7

全部改築工事として制度の対象になります。

Q8どのような住宅が対象となりますか。

A8

申込者本人、申込者本人の配偶者または直系親族が所有する住宅で、一戸建て、連続建て(テラスハウスなど)、重ね建て(二世帯住宅など)、共同建て(アパート、マンションなど)の住宅が対象です。床面積の条件はありません。

Q9制度を利用するにあたって、どのような費用がかかりますか。

A9

主に、以下の費用が掛かります。
①保証料(融資額×4.0%)
②保証限度額設定料(33,000円(税込))
③保証事務手数料(77,000円(税込))
④適合証明書の発行(5万円~10万円程度、適合証明機関、適合証明技術者により異なります。)
⑤抵当権等の登記にかかる費用(8万円程度、土地・建物の状況によります。)
⑥その他公的証明書の入手費用等
がかかります。また、不動産鑑定士による価格調査を行う場合は、別途10万円程度の費用が掛かります。
例えば、融資額300万円の場合、上記の①~③のみの合計で230,000円、その他④~⑤のみの合計で13万~18万円程度(不動産鑑定による価格等調査が必要な場合は23万~28万円程度)がかかります。

Q10高齢者住宅財団が定める保証限度額とは何ですか。

A10

保証限度額は高齢者住宅財団が保証する上限額で、その金額内で住宅金融支援機構の融資が行われます。
保証限度額は、担保物件(土地・建物)の評価額等より算出します(保証限度額設定料(33,000円(税込))が必要です。)。目安となる金額は、以下のとおりです。
(1)一戸建て住宅の場合
(土地+建物の価格)の60%または1,500万円のいずれか低い額
(2)マンション等(連続建て・重ね建て・共同建て)の場合
鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は(土地の価格+建物の価格)の50%(その他の構造の場合は25%)または1,500万円のいずれか低い額
※保証機関としての保証限度額を設定するため、再建築不可、市街化調整区域の場合など、上記の保証限度額の目安から減額される場合、保証限度額証明書を発行できない場合があります。

Q11融資限度額の1,500万円まで融資できますか。

A11

融資限度額は「1,500万円」または「財団が定める保証限度額」のいずれか低い額となりますので、必ず1,500万円まで融資を受けられるわけではありません。保証限度額は、物件の評価額等に基づき、所定の方法によって定めます。(Q19 もご参照ください)

Q12保証料・保証事務手数料を融資額に含めることができますか。

A12

保証限度額の範囲内であれば、工事費用として融資額に含めることができます。例えば、保証限度額が500万円で、実際の工事費が400万円であった場合、保証料(融資額の4.0%:400万円×0.4%=160,000円)、保証事務手数料(7万円+消費税=77,000円)を合わせた4,237,000円を融資額とすることができます。

Q13融資の金利は、いつ時点のものが適用されますか。

A13

融資申込み時の住宅金融支援機構の金利(毎月見直されます。)が適用され、全期間固定です。最新の金利は、住宅金融支援機構のホームページでご確認いただけます。

手続方法について

Q14手続きはどのような流れですか。

A14

本制度の手続きは、次のような流れになります。
①高齢者住宅財団または住宅金融支援機構によるカウンセリング、②保証限度額設定の申請、③保証限度額証明書の発行、④融資・保証の申込み、⑤申込み内容の審査、⑥融資の決定、⑦工事の着工、⑧物件調査・適合証明書の提出、⑨融資・保証の契約、⑩融資金の受取、保証料等の支払い、⑪返済の開始

Q15制度を利用する場合、どの程度の日数がかかりますか。

A15

カウンセリングを受けていただいた後、お客様から保証限度額設定申請書(添付資料を含みます。)を提出していただくまでの日数によりますが、カウンセリングからリフォーム工事の着工まで2ヵ月程度が目安です。他の融資に比べて日数を要しますので、余裕のあるスケジュールで検討してください。
なお、カウンセリング後、お客様から保証限度額設定申請書が提出され、保証限度額設定料(33,000円(税込))をお振り込みいただき、書類等の不備がない場合、概ね2週間程度で保証限度額証明書を発行します。その後、融資・保証をお申込みいただき1週間~3週間程度で融資が決定し、リフォーム工事を着工できます。

Q16制度を利用するためには、どのようにすれば良いですか。

A16

まず、カウンセリングを受けていただきます。カウンセリングは、高齢者住宅財団、住宅金融支援機構の本支店にご来訪いただくことが原則ですが、遠方で来訪が困難な場合などは高齢者住宅財団にご相談ください。2名以上で融資をお申込みいただく場合は、全員にカウンセリングを受けていただきます。なお、カウンセリングは制度の概要説明であり、融資審査ではありません。

Q17カウンセリングを受ける際に、リフォーム費用の見積書は必要ですか。

A17

見積書は必要ありませんが、おおよそのリフォーム費用は把握しておいた方がよいかと思います。

Q18カウンセリングを受けた後、保証限度額証明書を発行するためには、どのような書類を準備する必要がありますか。

A18

公的証明書(一括返済予定の法定相続人との関係がわかる公的証明書(戸籍謄本、住民票等))、固定資産評価証明書または固定資産税課税明細書、土地・建物の登記簿謄本(私道を含みます。)、公図、地積測量図、建物図面、住宅地図、道路を含む土地・建物の写真などを準備していただきます。詳細は、カウンセリングを受けた後、改めてご連絡します。

Q19土地・建物の保証限度額はどのように定めますか。

A19

次のいずれかの方法により、定めます。
(1)固定資産評価証明書等の提出による固定資産税評価額による算定
(固定資産税評価証明書上の評価額に基づいて算定する方法です。この場合、不動産鑑定士による価格等調査を省略できますが、土地・建物の状況によっては、(2)不動産鑑定士による価格等調査をお願いする場合がございます。)
(2)不動産鑑定士による価格等調査
(10万円程度の費用がかかります。当財団から不動産鑑定士に調査を依頼します。)

Q20保証限度額が定められれば融資を受けられますか。

A20

保証限度額が設定され、保証限度額証明書が発行された後に、融資機関による融資審査があります。融資審査に通らなければ融資を受けることはできません。

Q21融資審査の基準はありますか。

A21

融資審査は融資機関である住宅金融支援機構が行いますので、当財団ではお答えしかねます。

その他の利用条件について

Q22夫婦で居住していますが、一方のみでも制度を利用できますか。

A22

制度を利用できます。ただし、満60歳以上の親族の同居者がいる場合は、その方が連帯債務者ではない場合、申込みご本人が亡くなったときに、同居者が生存中であっても元金を一括返済しなければ物件に居住できなくなりますので、ご夫婦ともに満60歳以上の場合は、お二人でのお申込みをお勧めします。

Q23子と同居していますが、制度を利用できますか。

A23

制度を利用できますが、制度の概要についてお子様に十分に理解していただいてください。
本制度は、お客様(制度利用者及び連帯債務者)がお亡くなりになったときに、相続人が元金を一括返済しなければなりません。そのため、担保物件である土地・建物の売却によって一括返済する場合、お子様が住み続けることができなくなりますので、本制度の利用前にお子様にも十分に理解していただく必要があります。また、売却を拒否し一括返済できない場合、担保物件の競売により回収することになります。なお、耐震改修リフォームの場合に限り、お客様(制度利用者及び連帯債務者)がお亡くなりになったときに、相続人が満60歳以上の場合、高齢者向け返済特例制度の借換融資を利用できる場合があります。

Q24相続人となるべき配偶者や子がいませんが、制度を利用できますか。

A24

法定相続人として直系尊属(父・母など)、兄弟姉妹が認められるほか、公正証書遺言により相続人を指定いただくことも可能です。いずれもいらっしゃらない場合もご利用いただくことはできますが、評価額を減額する場合があります。

Q25ローンの返済中ですが、制度を利用できますか。

A25

ローンなどの借入れが一定額以上ある場合、融資を受けられない場合があります。
年収に占める全ての借入れの年間合計返済額(本融資の返済額を含む)の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たす必要があります。詳しくは住宅金融支援機構へお尋ねください。
・年収400万円未満の場合:30%以下
・年収400万円以上の場合:35%以下
例えば年収300万円の場合、「年収400万円未満の場合」に当たりますので、300万円×30%=90万円以下が条件となります。本融資の返済額を含めて、年間に返済に充てる資金が合計90万円以下に収まるようにならなければなりません。
また、担保物件である土地・建物に住宅金融支援機構の第一順位の抵当権を設定することができない場合、ご利用いただくことができません。既に第一順位の抵当権者がいる場合、抵当権を解除するか、抵当順位を変更する必要があります。

Q26転居予定の住宅のリフォームで制度を利用できますか。

A26

制度を利用できます。ただし、リフォーム後に申込み本人と連帯債務者が居住する場合に限ります。

Q27店舗付き住宅の場合に制度を利用できますか。

A27

制度を利用できますが、融資の対象は住宅部分のリフォームのみです。

Q28市街化調整区域でも制度を利用できますか。

A28

制度の利用については、個別に判断します。不動産鑑定士による価格等調査(10万円程度の費用がかかります。)が必要となる場合があります。

Q29住宅が私道に接している場合でも制度を利用できますか。

A29

制度を利用できますが、申請時には私道部分に関する登記簿謄本をご提出いただく必要があります。なお、私道の幅員によっては再建築の際にセットバック(土地の後退)のため、評価額を減額する場合があります。

Q30不動産登記と現況が相違している場合でも制度を利用できますか。

A30

地目が宅地以外である(畑、雑種地など)、平家建の登記だが実際は2階建である、未登記の増築部分があるなど、登記と現況が相違している場合でも利用できますが、融資契約時までに現況に合わせて登記を修正していただく必要があります。

Q31住宅が道路に面していない場合でも制度を利用できますか。

A31

建築基準法上の接道義務に反する物件は、再建築不可物件にあたり、制度を利用できません。

Q32土地・建物の所有者である親が亡くなった後、相続の手続きを行っていないため、登記上の所有者は亡くなった親のままですが、制度を利用できますか。

A32

制度を利用できません。土地・建物の登記など、相続の手続きを終えた後に、お申込みください。